房屋维修基金作为城市房屋的“养老金”，应当如何规范使用、监管和保值增值等，目前存在着许多问题。往往由于处置不当或管理不到位，成为社区矛盾的焦点和社会关注的难点，比如：1、早期建筑的外墙面，因疏于正常的维护，常有水泥层坠落，危及人员和财产的安全，严重影响市容市貌；2、有些房屋已进入大修期，因开发商的长期恶意拖欠维修基金而无法修缮，引发与业主的矛盾；3、有些业主委员会将维修基金挪作他用，如违规投资股市等；4、维修基金的抗风险能力差，伴随着通货膨胀和物价波动等因素，维修基金的贬值风险会更显突出。

     造成这些问题的原因，与缺乏相应的法律法规，缺乏监督和监管机制，缺乏相应的操作规则密切相关。为了解决好住房维修管理问题，应当结合本市的实际情况，制定相应的法规，规范对房屋维修基金的使用、监管和保值增值。特建议如下：

     一、根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律法规，制订相关实施办法规定，赋予业主委员会法定的维修基金监管权并承担相应的法律责任。

     1、业委会可内设维修基金监督委员会行使内部监督权。必要时，业委会应作为承担民事责任的主体经民政局登记注册。

     2、明确物业管理部门职责和义务。物业管理部门有义务根据房屋状况提出动用维修基金的申请报告，尤其在发生危及人员和财产安全隐患时必须及时提出修缮申请。否则，应负相应的物业管理责任。物业管理部门无权直接动用维修基金。

     二、制订实施办法规定维修基金的使用程序和资金监管方式。

     1、使用维修基金，必须由业委会或物业管理公司提出使用申请报告，经业委会征询业主意见通过后方可使用。

     2、维修基金的资金应委托第三方监管，可委托律师事务所或公证处承担监管业务，但监管方只有监管权无使用权。

     3、建立法定程序规范业委会动用维修基金的行为。基本程序为：首先应制订预算（可委托专业单位）并向有关专家予以咨询，其后应根据修订后的预算委托施工单位和施工监理单位（需签订合同），工程项目竣工验收后应对工程决算报告进行审计，根据审计结果支付决算款。监管方应根据程序出具监管意见，承担监管义务。

     三、强化政府监管，重点在于确保资金到位和资金安全。

     1、应规定由政府监督开发商保证维修基金在销售前及时到位，不到位者不得给予销售或销售许可。凡已销售楼盘涉及维修基金不到位状况或前期物业侵吞、滥用维修基金的，政府应支持帮助业主对违法者进行追索。

     2、在业委会未成立前，由政府有关部门设立专门帐户管理维修基金，并委托第三方监管；待业委会成立后，再将维修基金转交业委会；业委会换届时，政府有关部门有权对维修基金的转交进行监管。

     3、政府有关部门建立专家库。业委会并非建筑工程的专业人士，因此，有必要聘请专业人士予以咨询帮助。，由业委会通过专家库计算机网络随机选择专家进行咨询。应给予专家咨询报酬。

     4、筹建房屋应急维修基金，由政府有关部门从土地收益中支出，专款专用，主要用于应急处置突发事件等 。

     四、采取措施，使维修基金保值增值，更好地为业主服务。

     1、政府鼓励组建房屋维修基金投资管理公司或专业理财机构。它们受托对维修基金进行保值增值的运作，提高维修基金的抗金融风险能力。维修基金投资的收益，全额记帐于各业主帐户。不得提取现金，只能归并于维修基金，或经业主代表大会通过，用于日常维修。基金投资管理公司或专业理财机构，按季或按年公布收益，做到账户公开、透明。

     2、业主可设立个人维修基金补充帐户，鼓励业主自主补充缴纳维修基金，收益归业主，收益部分不能提取现金，只能用于支付业主自主房屋的大修理费用，或自主的申请房屋修理费用。

     3、对于物业管理费以外的各类收益，如停车费、广告费等，要设置最低比例，归入维修基金。

     4、对于维修基金的专款储蓄收益，政府应在地方税收政策范围内给予免税的优惠。